Invertir en un local comercial no siempre se trata de encontrar la mejor ubicación ni obtener la mayor rentabilidad de forma inmediata. En el análisis de una inversión inmobiliaria, tres factores principales influyen en el éxito de la operación: la ubicación, las características del local y el contrato de arrendamiento.
1. Ubicación: Un Elemento Inmutable
La ubicación es el primer factor a considerar. Una vez que se compra un local, este factor no se puede cambiar, por lo que es crucial elegir bien. No siempre las calles más comerciales son la mejor opción. Existen zonas cercanas a hospitales, estadios o colegios que pueden ofrecer un flujo constante de personas, haciéndolas atractivas para ciertos tipos de negocios. La clave está en conocer el público al que te diriges y posicionarte en el lugar donde ellos se encuentran.
2. Características del Local: ¿Qué Debemos Valorar?
El segundo factor son las características físicas del local. Aunque en la mayoría de los casos estas no se pueden modificar, es importante evaluarlas desde el inicio. Entre los aspectos que más valoran los inversores se encuentran la fachada, la visibilidad y la superficie útil.
Por ejemplo, locales con techos altos ofrecen una mejor experiencia tanto para el cliente como para el personal, especialmente en sectores como la hostelería y la moda. Además, contar con salida de humos en zonas con una alta concentración de restaurantes puede ser decisivo a la hora de atraer inquilinos del sector hostelero.
También es esencial analizar la distribución del local. Las plantas bajas se valoran al 100% de su superficie, mientras que los sótanos y entreplantas suelen considerarse en menor proporción, dependiendo de su uso y características.
3. El Contrato de Arrendamiento: Un Factor Clave
El contrato es el tercer elemento, y aunque puede cambiar con el tiempo, sigue siendo fundamental. Un buen inquilino, como una cadena consolidada, aporta estabilidad a la inversión. En este aspecto, también se analiza si la renta es acorde al mercado y si existe un periodo de obligado cumplimiento, lo que puede garantizar ingresos durante un tiempo determinado.
Además de estos tres factores principales, se debe tener en cuenta la rentabilidad que ofrece la operación. Sin embargo, una rentabilidad más alta no siempre es la mejor opción, ya que puede estar asociada a un mayor riesgo. Por ejemplo, locales con rentabilidades del 7% suelen tener más inestabilidad, mientras que aquellos con un 4% o 4.5% ofrecen mayor seguridad a largo plazo, algo que valoran muchos inversores patrimonialistas.
Conclusión: Calidad Sobre Cantidad
La inversión en locales comerciales debe basarse en una evaluación cuidadosa de la ubicación, las características del local y las condiciones del contrato. Estos tres factores determinan la seguridad y estabilidad de la inversión. Aunque una rentabilidad más baja puede parecer menos atractiva a corto plazo, en muchos casos, es la mejor opción para garantizar una operación exitosa a largo plazo.
En San Sebastián, donde las rentabilidades pueden variar entre el 4% y el 7%, el equilibrio entre la seguridad y el retorno de la inversión es esencial para tomar la decisión correcta.