El sector inmobiliario está en plena efervescencia en Gipuzkoa, al menos si nos referimos al mercado de segunda mano. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el bajón de la vivienda nueva en nuestro territorio ha disparado el intercambio de casas usadas hasta un 191% desde 2013.
Si entonces 1.935 viviendas usadas cambiaron de mano en Gipuzkoa, en 2021 fueron 5.642. Y en el primer trimestre de 2022 la cifra se sitúa ya en 1.676, una tendencia ascendente que de mantenerse significaría firmar un récord. Para hacerse a la idea, más de seis de cada siete transacciones realizadas en marzo corresponden a esta tipología. En cambio, la compraventa de vivienda nueva ha descendido desde las 3.774 operaciones de 2007, en plena burbuja, hasta las 1.078 del año pasado, lo que supone un bajón del 91%.
DV ha recabado el análisis de cuatro voces autorizadas del sector para comprender lo que está pasando en el mercado inmobiliario guipuzcoano entre la vivienda usada y nueva. José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa, recurre a una metáfora para explicar la realidad: «Gipuzkoa funciona como una tijera. Cuando un mercado baja, el otro sube. Es decir, son vasos comunicantes».
Polo defiende que el actual modelo es «saludable» y pone como ejemplo que el número de compraventas por cada mil habitantes se sitúa ahora en un 10,28, lejos del 15 que registró en 2006. «Nuestro mercado es primario, básico. La gente compra mayoritariamente por necesidad. Para hacernos a la idea, ese índice en Valencia está en un 13,8 y superó el 25 en 2006, pero allí cuentan con un mercado para no residentes importante y que en Gipuzkoa apenas existe», dice.
A su juicio, la ausencia de promociones de vivienda nueva en nuestro territorio no se explica por la falta de suelo. «El problema es que es muy difícil construir mucha vivienda de forma coherente cuando tienes en la mesa un programa muy potente de rehabilitación. Hasta 2007 se edificaban muchos polígonos con 200 y 300 viviendas, pero hacerlo ahora en suelo urbanizable es financieramente inviable», argumenta.
LA CIFRA
- 1.676 viviendas usadas han cambiado de manos en Gipuzkoa en el primer trimestre de 2022, según los datos recogidos por el INE.
Marcos Areizaga, director general de Areizaga Inmobiliaria, estima, por su parte, que esta tendencia ascendente en el segmento de vivienda de segunda mano «se mantendrá» a lo largo de 2022 debido a «las condiciones macroeconómicas, la tasa de ahorro de las familias y las actuales facilidades de financiación».
En cuanto a la obra nueva, considera que la escasez de producto disponible se prolongará durante más tiempo por tres razones principales. En primer lugar, debido a la particular orografía de San Sebastián, «que limita el crecimiento de la ciudad». En segundo lugar, cita el incremento de la demanda provocado por la pandemia en la búsqueda de viviendas con terrazas, jardines y espacios exteriores, unos parámetros a los que la obra nueva «puede acomodarse de manera más flexible». Por último, Areizaga asevera que la afección a corto–medio plazo del «incremento de los costes de construcción» provocados por la subida del precio de la energía es otro palo en la rueda para la promoción de vivienda libre.
Excesiva burocracia
Desde el bufete de abogados Barrilero y Asociados, su socio director de la División de Derecho Inmobiliario, Antonio Tena, con una dilatada trayectoria en el sector público y privado, trenza un discurso crítico y «preocupante» sobre el devenir del mercado inmobiliario. Entre las razones que expliquen este fenómeno, se encuentran «el incremento de más de un 20% en los últimos tres años en los precios de la construcción, materias primas, materiales, energía y transportes; la escasez de mano de obra –faltan encofradores, albañiles, ebanistas…–, y la excesiva burocratización» de la administración.
Previsión
«El mercado de segunda mano seguirá al alza por el contexto económico, el ahorro y las facilidades de financiación»
MARCOS AREIZAGA
Director general de Areizaga Inmobiliaria
Sobre este último asunto se extiende con generosidad y califica los requisitos actuales de «trabas excesivas, lentas y redundantes» para construir vivienda nueva. En su opinión, una de las soluciones más efectivas para aumentar la construcción de viviendas sería que la administración «agilice los plazos e impulse los trámites, no que los frene».
También considera que la fiscalidad –IVA, IBI, ICIO, tasas…– es «excesiva» y que habría que aligerarla para aumentar la recaudación. Todo ello sin olvidar otras dificultades naturales que existen en Gipuzkoa, contra las que poco se puede hacer. Y es que el carácter montañoso del territorio se presenta como un hándicap para encontrar suelo.
Socio director de la División de Derecho Inmobiliario bufete Barrilero y Asociados
Luis Alberto Fabra, director de la cátedra del mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, elabora las estadísticas del INE y es , por tanto, experto en el análisis de datos. En su opinión, el drástico descenso en la vivienda nueva obedece simplemente a que «no hay oferta».
Preguntado por más detalles, explica que el negocio de la promoción inmobiliaria es «muy complejo». En primer lugar, detalla el aumento interanual que han experimentado materiales de primera necesidad en el sector como el acero (60%), el vidrio (33%), los materiales sintéticos (25%), el yeso (31%), la cal (31%), la cerámica (9%), el hormigón (7%) o la madera (17%).
Finalmente, Fabra revela que para que una entidad financiera financie a un promotor antes de una construcción le exigen a este que tenga ya comercializadas «entre un 60% y un 80%» de las viviendas. «Ello te obliga a fijar un precio desde el comienzo de la obra y, por tanto, quedan expuestos a la evolución de las materias primas a medio plazo. Con lo cual, muy pocos promotores tienen margen para asumir ese riesgo. Esto nos lleva a que la vivienda nueva pueda estar en extinción», sentencia.
Noticia publicada en El Diario Vasco